ಶ್ರೀಯುತ ಅನಿಲ್ ಕುಮಾರ್ ಎಸ್.ಎಸ್., ಸಿ.ಒ.ಒ.
ಹಿಂದಿನ ಸಂಚಿಕೆಯಲ್ಲಿ ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆಯಲು ಸುಮಾರು 16 ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ನೀಡಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ವಕೀಲರಿಂದ ಲೀಗಲ್ ಒಪಿನಿಯನ್ ಪಡೆದು, ಮುಂದೆ ಏನು ಮಾಡಬೇಕೆಂದು ತಿಳಿಸುತ್ತೇನೆ ಎಂದಿದ್ದೆ. ಮುಂದಿನ ಹಂತವನ್ನು ಈಗ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳೋಣ.
ಗೃಹ ಸಾಲ ಬೇಕಾದ ಗ್ರಾಹಕ ಅನೇಕ ಒಡಾಟಗಳೊಂದಿಗೆ ಲೀಗಲ್ ಒಪಿನಿಯನ್ ಪಡೆದ ನಂತರ ಆ ಎಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಲೀಗಲ್ ಒಪಿನಿಯನ್ ಅನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನ ಮ್ಯಾನೇಜರ್‌ಗೆ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು. ಮ್ಯಾನೆಜರ್ ಅವುಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ ಮುಂದಿನ ಹಂತವಾದ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಇಂಜಿನಿಯರ್‌ನ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮತ್ತು ಮೌಲ್ಯಮಾಪನಕ್ಕೆ ಕಳುಹಿಸುತ್ತಾರೆ. ಗೃಹ ಸಾಲಕ್ಕೆ ಇಡಬೇಕಾಗಿರುವ ದಾಖಲೆ ಪತ್ರಗಳನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಲು ಹೇಗೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ ವಕೀಲರನ್ನು ನಿಯೋಜಿಸುತ್ತದೆಯೋ, ಹಾಗೆಯೇ ಆ ಆಸ್ತಿಯ ಭೌತಿಕ ಪರಿಶೀಲನೆಗೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಕೂಡಾ ನುರಿತ ಇಂಜಿನಿಯರ್‌ಗಳನ್ನು ನಿಯೋಜಿಸುತ್ತದೆ. ಬ್ಯಾಂಕಿನ ವಕೀಲರಿಂದ ಅನುಮೋದನೆಗೊಂಡ ನಂತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ ನಿಯೋಜಿಸಿದ ಇಂಜಿನಿಯರ್‌ನ ಅನುಮೋದನೆಯೂ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ. ಗ್ರಾಹಕ ಸಲ್ಲಿಸಿದ ಸ್ಕೆಚ್, ಸರ್ವೇ ರಿಪೋರ್ಟ್, ಭೂ ನಕ್ಷೆ, ಪಂಚಾಯತ್‌ಗಳ ಅನುಮತಿ, ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ದಾಖಲೆ ಈ ಎಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಹಿಡಿದುಕೊಂಡು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಇಂಜಿನಿಯರ್ ಸ್ಥಳ ಪರಿಶೀಲನೆಗೆ ಬರುತ್ತಾರೆ. ತಮ್ಮ ಅಳತೆ ಚೈನ್‌ಗಳಿಂದ, ಇತ್ತೀಚಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಡಿಜಿಟಲ್ ಮಾಪನಗಳಿಂದ ತಮ್ಮದೇ ಇನ್ನೊಂದು ಸರ್ವೇ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಇಲ್ಲಿಯೂ ಕೂಡಾ ಅನೇಕ ಗಂಡಾoತರಗಳು ಆ ಗೃಹ ಸಾಲ ಅಪೇಕ್ಷಿಸುವ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಎದುರಾಗುತ್ತವೆ. ನನ್ನ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಅನುಭವದಲ್ಲಿ ಈ ಸ್ಥಳ ಪರಿಶೀಲನೆ ಹಾಗೂ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನದಲ್ಲಿ ಈ ಕೆಳಕಂಡ ನ್ಯೂನ್ಯತೆಗಳು ಸಾಲ ಕೊಡದೆ ಇರಲು ಕಾರಣಗಳಾಗಿದ್ದವು. ಕೊನೆಯ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಕೈಗೆ ಬಂದ ತುತ್ತು ಗ್ರಾಹಕನ ಬಾಯಿಗೆ ಬರದೇ ಇರಲು ಈ ಹಂತದ ಕೆಲವು ಕಾರಣಗಳೆಂದರೆ.
1. ದಾಖಲೆಯಲ್ಲಿರುವ ಸ್ಥಳವೇ ಬೇರೆ, ಗ್ರಾಹಕರ ಅನುಭವದಲ್ಲಿರುವ ಸ್ಥಳವೇ ಬೇರೆ : ಎಷ್ಟೋ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಪಿತ್ರಾರ್ಜಿತ ಆಸ್ತಿ ಹಂಚಿಕೊಳ್ಳುವವರ ದಾಖಲೆ ಒಂದಾದರೆ, ಇವರು ಭೌತಿಕವಾಗಿ ಹೊಂದಿರುವ (ಅನುಭವದಲ್ಲಿರುವ) ಸ್ಥಳ ಬೇರೆಯಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಅದನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದೇ? ಖಂಡಿತಾ ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಏಕೆಂದರೆ ಇವರ ದಾಖಲೆಯಲ್ಲಿರುವ ಸ್ಥಳ ಇನ್ನೊಬ್ಬರ ಅನುಭವದಲ್ಲಿರುವುದಲ್ಲದೇ, ಅಲ್ಲಿ ಅವರು ಮನೆಯನ್ನು ಆಗಲೆ ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಂಡಿರುತ್ತಾರೆ.
2. ನಕ್ಷೆ/ದಾಖಲೆಯಲ್ಲಿರುವ ಸ್ಥಳದ ಒಟ್ಟು ವಿಸ್ತೀರ್ಣಕ್ಕೂ ಹಾಗೂ ಅನುಭವದಲ್ಲಿರುವ ಸ್ಥಳದ ವಿಸ್ತೀರ್ಣಕ್ಕೂ ವ್ಯತ್ಯಾಸ.
3. ದಾಖಲೆಯಲ್ಲಿರುವ ಗಡಿಗುರುತುಗಳಿಗೂ, ಅನುಭವದಲ್ಲಿರುವ ಗಡಿಗುರುತುಗಳಿಗೂ ವ್ಯತ್ಯಾಸ.
4. ನಕ್ಷೆ ಹಾಗೂ ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆಯ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಮಾಡಲಾಗುವ ಭೂಮಿಯ ಸ್ಕೆಚ್‌ನ ಆಕಾರಕ್ಕೂ ಅನುಭವದಲ್ಲಿರುವ ಭೂಮಿಯ ಆಕಾರಕ್ಕೂ ವ್ಯತ್ಯಾಸ.
5. ಸರ್ವೇ ಮಾಡುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಇತರರಿಗೆ ಸೇರಿದ ಸರ್ವೇ ನಂಬರ್‌ನ ಅಥವಾ ಸರ್ಕಾರಿ ಜಾಗದ ಭಾಗದಲ್ಲಿ ಉದ್ದೇಶಿತ ಮನೆ ನಿರ್ಮಾಣದ ಜಾಗದೊಳಗೆ ಅನುಭವದಲ್ಲಿರುವುದು.
6. ಇವುಗಳಲ್ಲದೆ ಇನ್ನೊಂದು ಕಾರಣ ಕೇಳಿದರೆ ನೀವು ಆಶ್ಚರ್ಯ ಪಡುತ್ತೀರಿ. ಮನೆ ನಿರ್ಮಿಸುವ ಉದ್ದೇಶಿತ ಜಾಗಕ್ಕೆ ಕನಿಷ್ಠ 12 ಅಡಿಗಳ ಅಧಿಕೃತ ರಸ್ತೆ ಸಂಪರ್ಕ (ಪಂಚಾಯತ್‌ನಿoದ ಅನುಮೋದಿಸಿದ) ಇರಲೇಬೇಕು. ನಮ್ಮಲ್ಲಿ ಎಷ್ಟು ಮನೆಗಳಿಗೆ ಈ ರೀತಿಯ ರಸ್ತೆ ಸಂಪರ್ಕ ಇದೆ ಎಂದು ಯೋಚಿಸಿ. ಇದು ಯಾಕೆ ಎಂದು ಕೇಳುತ್ತೀರಾ? ಹೇಳುತ್ತೇನೆ. ನಾನು ಮೊದಲೇ ಹೇಳಿದಂತೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಯಾವುದೇ ಸಾಲ ನೀಡುವುದಾದರೂ ಅದರ ವಸೂಲಾತಿಗೆ ಎಲ್ಲಾ ಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಮುಂಚಿತವಾಗಿಯೇ ಕೈಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ. ಯಾಕೆಂದರೆ ಅದು ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಠೇವಣಿಯಿಂದ ನೀಡುವ ಸಾಲವಾಗಿದೆ. ಅದು ಬ್ಯಾಂಕಿನ ನಂಬಿಕೆಯ ಪ್ರಶ್ನೆ! ಒಂದು ವೇಳೆ ಯಾವುದೆ ಕಾರಣದಿಂದ ಗೃಹ ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿ ಆಗದಿದ್ದರೆ, ಒಂದೇ ತಿಂಗಳ ಅವಧಿಯ ಒಳಗೆ SARFAESI Act ನ ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಆ ಮನೆಯನ್ನು ಹರಾಜು ಹಾಕುವ ಅಂತಿಮ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಕೈಗೊಳ್ಳಬಹುದು. ಹರಾಜು ಹಾಕುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಅಧಿಕೃತ ರಸ್ತೆ ಸಂಪರ್ಕ ಇದ್ದಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ ಹರಾಜಿನಲ್ಲಿ ಮನೆ ಕೊಂಡುಕೊಳ್ಳಲು ಜನರು ಮುಂದೆ ಬರುತ್ತಾರೆ ಹಾಗೂ ಒಳ್ಳೆಯ ಹರಾಜು ಮೊತ್ತ ಕೋಟ್ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಮೊನ್ನೆ ನನ್ನ ಸ್ನೇಹಿತರಾದ ಕೆಲವು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮ್ಯಾನೇಜರ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಈ ನಿಯಮ ಈಗಲೂ ಕಠಿಣವಾಗಿದೆಯೇ ಎಂದು ಕೇಳಿದೆ. ಅದಕ್ಕೆ ಅವರು ಹೌದು, ಈಗಲೂ ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿ ಪಾಲನೆ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತಿದೆ ಎಂದರು. ಒಮ್ಮೆ ಯೋಚಿಸಿ, ಗ್ರಾಹಕ ಎಷ್ಟೆಲ್ಲಾ ಒದ್ದಾಡಿ ದಾಖಲೆ ಪತ್ರಗಳನ್ನು ಸರಿಪಡಿಸಿಕೊಂಡು ಬ್ಯಾಂಕ್ ವಕೀಲರಿಂದ ಲೀಗಲ್ ಒಪಿನಿಯನ್ ಪಡೆದುಕೊಂಡು ಕೊನೆಗೆ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಇಂಜಿನಿಯರ್ ಸ್ಥಳ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡುವಾಗ ಒಂದು ಅಧಿಕೃತ ರಸ್ತೆಯ ಸಂಪರ್ಕ ಇಲ್ಲ ಎನ್ನುವ ಕಾರಣಗಳಿಂದ ಆ ಸಾಲದ ಬೇಡಿಕೆಯನ್ನು ತಿರಸ್ಕಾರ ಮಾಡುವಾಗ ಆ ಗ್ರಾಹಕನಿಗೆ ಹೇಗಾಗಬಹುದು. ನಮ್ಮ ರಾಜ್ಯದ ಜನರಲ್ಲಿ ಅದರಲ್ಲೂ ಬಡವರ ಪೈಕಿ ಎಷ್ಟು ಜನರಲ್ಲಿ ಸರಿಯಾದ ಭೂ ದಾಖಲೆಗಳಿವೆ, ನಕ್ಷೆಗಳಿವೆ, ಅಧಿಕೃತ ರಸ್ತೆ ಸಂಪರ್ಕಗಳಿವೆ.? ಇವರಿಗೆ ಬ್ಯಾಂಕಿನಿoದ ಗೃಹಸಾಲ ಇಲ್ಲದಿದ್ದಲ್ಲಿ ಫೈನಾನ್ಸ್ನವರ ಶೇ. 25 ರಿಂದ ಶೇ. 30ರ ದುಬಾರಿ ಬಡ್ಡಿದರದಲ್ಲಿ ಮನೆ ಕಟ್ಟಲು ಸಾಧ್ಯವೇ? ಬಡ್ಡಿಕಟ್ಟಲು ಸಾಧ್ಯವೇ? ಆ ಮನೆಯಲ್ಲಿ ನಿದ್ದೆ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವೇ? ಯೋಚಿಸಿ. ಮುಂದಿನ ಸಂಚಿಕೆಯಲ್ಲಿ ಭೇಟಿಯಾಗೋಣ.
